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Association syndicale : l'absence de transfert de propriété prévu à l'article R442-7 du Code l'urbanisme n'est pas sanctionné par la nullité des statuts !

Publié le : 08/07/2025 08 juillet juil. 07 2025

Rédaction

Lorsqu’une résidence est placée sous le régime de la copropriété, il n’est pas rare qu’une association syndicale libre (ASL) soit constituée concomitamment à la construction de l’ensemble immobilier.

Ces structures ont pour mission d’assurer l’entretien et la gestion des ouvrages et équipements communs placés sous leur responsabilité, notamment par le biais d’appels de fonds.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de la nullité des statuts d’une ASL, en l’absence de transfert de propriété des parties communes.

En l’espèce, des copropriétaires avaient saisi la justice pour demander l’annulation des statuts de l’association foncière libre de leur résidence.

Déboutés en appel, ils soutenaient devant la Cour de cassation que, pour obtenir le permis d’aménager, le lotisseur devait s’engager à créer une association syndicale à laquelle seraient dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.

Selon eux, l’absence de transfert effectif de ces éléments à l’ASL justifiait l’annulation de ses statuts.

La Cour de cassation rejette le pourvoi au visa des articles 7, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et R. 442-7 du Code de l’urbanisme.

Elle rappelle, d’une part, que les statuts de l’ASL définissent son objet, et que la délivrance du permis d’aménager est subordonnée à l’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lots, à laquelle seront transférés la propriété et l’entretien des équipements communs.

D’autre part, elle précise que l’absence de transfert de propriété ou de gestion ne constitue pas une cause de nullité des statuts de l’association.

L’absence de transfert des biens à l’ASL peut néanmoins être lourde de conséquences. En l’absence de propriété, l’association ne peut pleinement réaliser sa mission ni exercer valablement des actions à l’encontre des constructeurs ou des assureurs au titre de la garantie décennale.

La jurisprudence avait toutefois déjà jugé qu’une ASL restait tenue de ses obligations d’entretien, même en l’absence de transfert de propriété (Cass. 3e civ., 14 novembre 2024, n° 23-10.899).

La solution rendue par la Cour de cassation conforte la validité des ASL et vise à éviter une multiplication des contentieux portant sur leurs statuts. Elle oblige ainsi les propriétaires à orienter leur action vers le lotisseur, afin de l’amener — à l’amiable ou judiciairement — à respecter son engagement de transfert.

Il appartient donc à l’ASL, en l’absence de régularisation, d’agir contre le lotisseur en exécution de ses obligations. Il est fortement recommandé d’intervenir sans tarder, afin d’éviter que le lotisseur ne disparaisse, ne soit liquidé ou absorbé par fusion, ce qui rendrait plus complexes les démarches ultérieures.

Dans un tel contexte, le recours à un professionnel du droit est indispensable afin de sécuriser les démarches à engager.

Référence de l’arrêt : Cass. Civ 3e du 22 mai 2025, n°23-12.480

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