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Expulsion locative : comment bénéficier de la procédure d'expulsion accélérée ?

Publié le : 06/11/2025 06 novembre nov. 11 2025

Rédaction

Lorsqu’un locataire cesse de remplir ses obligations, notamment en cas de loyers impayés ou d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut être conduit à engager une procédure d’expulsion.

Généralement longue et encadrée par des formalités strictes, cette démarche peut toutefois être accélérée dans certaines situations. La procédure d’expulsion accélérée, prévue par la loi, permet en effet de réduire les délais lorsque l’urgence le justifie.

Ce mécanisme, conçu pour préserver le droit de propriété tout en respectant les garanties du locataire, obéit à des conditions précises et à un cadre juridique rigoureux qu’il convient de bien maîtriser.

Les situations concernées par la procédure d’expulsion accélérée

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est venue élargir les situations d’application de la procédure d’expulsion accélérée, déjà existante depuis la loi du 5 mars 2007.

L’article 38 de la n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale vise les situations dans lesquelles des squatteurs s’introduisent et se maintiennent dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte.

Ainsi, la procédure d’expulsion accélérée n’est pas applicable dans le cas du maintien illégal d’un locataire après la fin du bail, l’entrée dans les lieux ayant initialement été licite.

De plus, la procédure concerne de nombreux bâtiments, y compris la résidence principale du requérant mais aussi les locaux à usage d’habitation occupés illicitement.

En revanche, les locaux commerciaux ou agricoles ne sont pas concernés et doivent faire l’objet d’une procédure d’expulsion classique.

La procédure d’expulsion accélérée

Afin de faire expulser rapidement les occupants indésirables, le requérant doit suivre plusieurs étapes.

Dans un premier temps, il doit :

Déposer plainte
Justifier de sa propriété sur le logement ou le local concerné
Faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire (OPJ), un commissaire de justice (ancien huissier) ou par le maire de la commune.

Si le propriétaire ne peut justifier de sa propriété en raison de l’occupation illicite, le représentant de l’État doit enjoindre à l’administration fiscale d’établir ce droit dans un délai de 72 heures.

Dans un second temps, le requérant doit demander au représentant de l’État dans le département de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux.

La décision de mise en demeure est examinée après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant. Elle doit être prise dans un délai de 48 heures à compter de la demande et ne peut être refusée qu’en cas de non-respect des conditions légales ou pour un motif impérieux d’intérêt général.

Une fois engagée, la mise en demeure doit respecter un délai minimum de 24 heures laissé à l’occupant pour quitter les lieux.

Si le local n’est pas le domicile du requérant, le délai est porté à sept jours minimum, et l’exécution de la décision peut être suspendue par une requête en référé.

Si l’occupant quitte les lieux dans le délai imparti, la mesure est considérée comme exécutée. À défaut, le représentant de l’État procède à l’évacuation forcée du logement.

Dans ce cas, aucun délai supplémentaire n’est accordé à l’occupant, qui est expulsé directement, sauf opposition expresse de l’auteur de la demande.

Enfin, il est important de préciser que la trêve hivernale, prévue à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, n’est pas applicable en cas d’introduction sans droit ni titre à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Ainsi, la procédure d’expulsion accélérée peut être diligentée sans tenir compte de la trêve hivernale, permettant une intervention rapide et effective en cas d’occupation illicite.

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